Vad händer om alla delägare i en bostadsrätt inte är eniga?

Att äga en bostadsrätt tillsammans med andra kan vara en praktisk lösning, men det innebär också att man måste fatta gemensamma beslut om bostaden. Här går vi igenom vad som gäller enligt svensk lag, och vad som händer om delägarna inte kan komma överens.

Avtal och gemensamma beslut

När flera personer tillsammans äger en bostadsrätt är det viktigt att alla är överens om hur bostaden ska hanteras. Om fler än en person äger egendom tillsammans kan man tala om en så kallad samägd egendom. Ett sådant förhållande regleras i samäganderättslagen. De egendomsslag som räknas upp i lagen är fastighet, lös sak, aktie, obligation och skuldebrev. Samäganderättslagen i sig reglerar alltså inte bostadsrätter men Högsta domstolen har i praxis konstaterat att samäganderättslagen i stora delar ska tillämpas på bostadsrätter.

Samäganderättslagen är dispositiv, vilket innebär att man kan avtala bort lagens regler och skapa egna överenskommelser genom ett så kallat samäganderättsavtal. I ett sådant avtal kan delägarna själva bestämma hur till exempel en försäljning ska gå till. Om ett samäganderättsavtal inte träffats mellan andelsägarna är huvudregeln att alla andelsägare måste samtycka till en försäljning av bostadsrätten. Enligt 2 § Samäganderättslagen krävs samtliga delägares godkännande för att fatta beslut som rör bostadsrätten.

Tvångsförsäljning – när oenighet råder

Vad händer då om delägarna inte kan enas? Som andelsägare har man enligt lag rätt att skicka in en begäran till domstol om att bostadsrätten ska säljas på offentlig auktion. Detta regleras i 6 § Samäganderättslagen som anger att en delägare kan ansöka hos tingsrätten om att bostadsrätten ska säljas på offentlig auktion. En sådan försäljning kan aktualiseras för den som vill sälja sin andel i en bostadsrätts men har en samägare i bostadsrätten som motsätter sig försäljningen. Domstolen får dock inte förordna om sådan försäljning om en av delägarna visar synnerliga skäl för anstånd med försäljning. Detta innebär att domstolen kan besluta om att den offentliga auktionen kan skjutas upp till ett annat tillfälle.

Vad som utgör synnerliga skäl för anstånd är inte helt klart. Det som generellt har förekommit i praxis är personliga och sociala förhållanden, men även ekonomiska konjunkturer. Synnerliga skäl är ett högt ställt krav och kan exempelvis innebära att en försäljning skulle leda till ekonomiska förluster på grund av en lågkonjunktur. Sociala skäl, som att någon skulle drabbas negativt av att behöva flytta, kan också aktualiseras, även om det är mindre vanligt. Ett rättsfall från Högsta domstolen, NJA 1979 s. 562, visade till exempel att det inte räknades som synnerliga skäl att en son skulle behöva byta skola och bostad.

Genomförande av auktion och kostnader

Om tingsrätten beslutar om tvångsförsäljning, kan en god man utses som hanterar auktionen. Den gode mannen har bland annat i uppdrag att fastställa försäljningsvillkoren och se till att köpeskillingen fördelas korrekt mellan delägarna. Kostnaderna för auktionen delas mellan delägarna i proportion till deras ägarandelar.

För att skydda delägarna från att bostadsrätten säljs till ett orimligt lågt pris, har de rätt att begära ett minimipris. Enligt 9 § Samäganderättslagen kan delägarna be tingsrätten fastställa ett lägsta pris för bostadsrätten. Om ingen köpare är villig att betala detta pris, genomförs inte försäljningen. Det är dock fördelaktigt om minimipriset sätts rimligt, så att det inte förhindrar försäljningen helt och hållet.

Kontakta oss

Medlemmar i HSB kan kostnadsfritt kontakta HSBs medlemsrådgivning för generell juridisk rådgivning. Ring 0771 472 472. Tillsammans går vi igenom ärendet och ser till att ni får rätt stöd.

HSBs jurister bistår gärna er bostadsrättsförening (både medlemsföreningar, föreningar som inte är medlemmar och övriga fastighetsägare) med specifik juridisk rådgivning eller företräder er.