Rätt till ersättning vid uppsägning av lokalhyresavtal

Vad gäller egentligen när fastighetsägaren säger upp ett lokalhyresavtal? Har hyresgästen rätt till ersättning? Här utreder vi svar på de vanligaste frågorna gällande rätt till ersättning vid uppsägning av lokalhyresavtal.

Rättsliga utgångspunkter

Vid hyra av lokaler erhåller hyresgästen ett indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet varat i mer än nio månader i följd. Det innebär att lokalhyresgäster i vissa fall kan ha rätt till ersättning från hyresvärden för den skada lokalhyresgästen lider genom att den tvingas flytta ut ur lokalen. Hyresgästen har rätt till en minimiersättning om hyresförhållandet upphör på grund av att hyresvärden krävt högre hyra än marknadshyra eller om förlängningsvägran är obefogad. Minimiersättningen omfattar i normalfallet ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Om hyresgästen kan visa att uppsägningen resulterat i en ekonomisk förlust som överstiger en årshyra kan hyresvärden bli skyldig att utge ett högre belopp. I besittningsskyddet omfattas också en rätt till skäligt uppskov med avflyttning. Besittningsskyddet kan dock avtalas bort i en särskilt upprättad överenskommelse om avstående från besittningsskydd. En sådan överenskommelse kan kräva hyresnämndens godkännande.

Trots att lokalhyresgästen har ett indirekt besittningsskydd kan det brytas beroende på omständigheter som gör att hyresgästen får flytta utan ersättning. Dessa omständigheter benämns som de besittningsbrytande grunderna och omfattar bland annat misskötsamhet i form av exempelvis upprepade försenade hyresbetalningar utan att hyresrätten har förverkats. När hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser så pass allvarligt att det inte kan krävas att hyresvärden förlänger hyresförhållandet är lokalhyresgästen skyldig att flytta ut från lokalen utan ersättning. Det föreligger alltså inte rätt till ersättning om hyresvärden haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Det prövas således först om hyresvärden haft sakliga skäl för uppsägningen och därefter sker en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen.

Rätt till ersättning vid rivnings- eller ombyggnadsfall

Vid rivning eller större ombyggnationer av fastigheter föreligger en rätt till ersättning om inte hyresvärden anvisar en annan godtagbar lokal för hyresgästen. Detsamma gäller om hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet ska upphöra på grund av ombyggnad eller rivning och åtgärden ska påbörjas inom fem år från villkorets uppkomst. För att hyresvärden ska kunna undgå ersättningsskyldighet är det således inte tillräckligt att fastigheten ska rivas. Hyresvärden måste, om inte en rivningsklausul föreligger, anvisa hyresgästen till en annan godtagbar lokal som hyresgästen skäligen kan nöjas med. Det innebär bland annat att ersättningslokalen ska vara tillgänglig i nära anslutning till den tidigare lokalen och att hyresgästen ska kunna driva sin verksamhet i den nya lokalen under liknande förutsättningar som i den gamla lokalen. Hyran för den anvisade ersättningslokalen behöver inte vara densamma men får dock inte överstiga marknadshyra.

Svea hovrätts mål nr T 4176-22

I en nyligen avgjord dom från Svea hovrätt (Mål T 4176-22) konstaterade hovrätten inledningsvis att en hyresvärd inte är ersättningsskyldig enligt bestämmelserna i jordabalken om hyresvärden haft sakliga skäl för uppsägningen och det finns en besittningsbrytande grund. Det aktuella fallet rörde huruvida en matvarukedja hade rätt till ersättning med anledning av att hyresvärden sagt upp matkedjans lokalhyresavtal. Vid uppsägningstillfället hade det påbörjats arbete enligt exploateringsplaner som omfattade rivning efter beviljat rivningslov för fastigheten. Mot bakgrund av dessa omständigheter konstaterade hovrätten att det funnits sakliga skäl för hyresvärden att säga upp hyresavtalet. Därefter prövade hovrätten om frågan om ersättning var utesluten på grund av att det rörde sig om ett rivnings- eller ombyggnadsfall. Det aktuella avtalet innehöll inte någon klausul om att byggnaden skulle rivas eller byggas om. Hovrätten hänvisade emellertid till förarbetena till jordabalken som anger att om hyresgästen har varit införstådd med att fastigheten inom en snar framtid ska rivas eller byggas om, kan det jämställas med en klausul om rivning eller ombyggnad vilket därmed innebär att det inte finns något besittningsskydd. Hovrätten konstaterade dock att det bör ställas höga krav för att en hyresgäst, vid avsaknad av en rivnings- eller ombyggnadsklausul, ska förlora sitt indirekta besittningsskydd. Trots att matvarukedjan i det aktuella fallet varit medveten om att fastigheten skulle rivas eller byggas om ansågs matvarukedjan därmed inte på denna grund ha förlorat sitt indirekta besittningsskydd. Hovrätten konstaterade således att förarbetsuttalandena ska ges en restriktiv tolkning.

Hovrätten kom slutligen fram till att ersättning var utesluten på grund av generalklausulen i 12 kap. 57 § jordabalken. Vid en intresseavvägning enligt paragrafen bedömdes hyresvärden ha haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Detta innebar att hyresvärden således inte var skyldig att betala ersättning.

Behöver din bostadsrättsförening juridisk hjälp?

Vi har lösningen för er! Vi erbjuder skräddarsydd rådgivning för bostadsrättsföreningar, även för föreningar som inte är medlemmar i HSB och övriga fastighetsägare. Läs mer om vårt erbjudande och kontakta oss här. Tillsammans går vi igenom ditt ärende och ger er det stöd ni behöver.

Om ni är medlemmar i HSB, förtroendevalda eller anställda inom HSB kan du även ringa HSBs juridiska rådgivning på 0771 472 472. Via rådgivningen får du kostnadsfri generell juridisk rådgivning inom HSBs verksamhetsområde.