Ohyra och skadedjur, vem är ansvarig?

Vad är ohyra och skadedjur?

Båda begreppen förekommer i lagstiftning, men det finns ingen tydlig definition som kan utläsas i lagen. I lagkommentaren till 7 kap. 5 § bostadsrättslagen (BRL) framgår att det med ohyra avses bland annat vägglöss, kackerlackor, myror och mjölbaggar. Å andra sidan kan man säga att djur såsom råttor, loppor, mal, möss, olika fåglar och djur - som inte omfattas av begreppet ohyra – i stället utgör skadedjur.

Även om båda begreppen avser djur som kan innebära en skada på egendom eller obehag och hälsorisker för människor, är det viktigt att skilja de åt.

Vem har ansvaret?

I en situation där det förekommer skadedjur och ohyra i en bostadsrätt har både bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen ansvar och skyldigheter. I miljöbalken (MB) regleras fastighetsägarens ansvar i olika sammanhang, och däribland i förhållande till förekomsten av ohyra och skadedjur.

Bostadsrättsföreningens ansvar:

”9 kap. 9 § MB: Bostäder och lokaler för allmänna ändamål skall brukas på ett sådant sätt att olägenheter för människors hälsa inte uppkommer och hållas fria från ohyra och andra skadedjur.

Ägare eller nyttjanderättshavare till berörd egendom skall vidta de åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa.”

Det är alltså enligt miljöbalkens bestämmelser fastighetsägarens ansvar att förebygga förekomsten av ohyra och skadedjur, utföra kontroller samt vid behov vida åtgärder. Detta ansvar faller under den så kallade egenkontrollen.

Ovan sagda preciseras även i bostadsrättslagens (BRL) bestämmelser. Om det finns ohyra i bostadsrätten är bostadsrättsföreningen skyldig att vidta åtgärder för att utrota ohyran (7 kap. 5 § BRL). Om föreningen underlåter att vidta åtgärder, kan bostadsrättshavaren på föreningens bekostnad själv genomföra utrotningen. Vidare kan bostadsrättshavaren säga upp bostadsrätten om bristen är av väsentlig betydelse och ohyran inte kan utrotas utan dröjsmål. Om det anses utgöra en brist i bostadsrätten som föreskrivs i 7 kap 2 § BRL, kan även rätt till reducering av

årsavgiften samt rätt till ersättning för skada aktualiseras. Observera att bestämmelserna i BRL endast tar sikte på ohyra och inte skadedjur.

Bostadsrättshavarens ansvar:

Enligt ovan nämnda bestämmelse i MB har nyttjanderättshavaren också ett föreskrivet ansvar. Nyttjanderättshavaren har ett generellt ansvar att vidta skäliga åtgärder för att både förhindra och undanröja olägenheter för människors hälsa. Detta innebär exempelvis att bostadsrättshavaren har en skyldighet att omedelbart informera fastighetsägaren om förekomsten av ohyra och skadedjur.

Bostadsrättshavarens ansvar i förhållande till ohyra regleras närmare i 7 kap. 9 § 4 st. BRL. Bostadsrättshavaren har enligt denna bestämmelse ett ansvar att inte ta in föremål som är behäftat med ohyra om denne vet eller har misstanke om att så är fallet. Detta kan också utläsas av 38 § HSB Normalstadgar 2023. Dessutom har bostadsrättshavaren ett ansvar att genast meddela styrelsen om förekomsten av ohyra.

Ansvaret och skyldigheterna som åvilar bostadsrättshavaren kan också utläsas av den generella ansvarsregleringen för bostadsrättshavaren i 7 kap. 12 § BRL. Reparationer på grund av skador som uppstår ansvarar bostadsrättshavaren för om skadan uppkommit genom bostadsrättshavarens egen vårdslöshet eller försummelse, eller försummelse av någon som denne inrymmer i lägenheten innebärande en eventuell andrahandshyresgäst, en besökare eller någon som utför arbete i lägenheten för bostadsrättshavarens räkning.

För att föreningen ska kunna vidta åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, är bostadsrättshavaren skyldig att lämna tillträde till bostadsrätten i enlighet med 7 kap. 13 § BRL (39 § HSB Normalstadgar 2023).

Eftersom bostadsrättshavaren har ett ansvar att se till att ohyra inte kommer in i bostadsrätten, medför situationer där en bostadsrättshavare, eller exempelvis en eventuell andrahandshyresgäst, vållat att ohyra förekommer i bostadsrätten att nyttjanderätten förverkas (7 kap. 18 § p. 4 BRL). Att som bostadsrättshavare eftersätta sina skyldigheter i detta hänseende aktualiserar därmed en förverkandegrund som innebär att bostadsrätten sägs upp.

Gällande reparationer som föranleds av att ohyra förekommer i bostadsrätten, ska bostadsrättshavaren bekosta dessa om denne är vållande till ohyran eller om ohyran tillkommit genom vårdslöshet eller försummelse av någon som denne svarar för.

Observera att bostadsrättshavarens ansvar enligt BRL och HSB Normalstadgar 2023 endast tar sikte på ohyra och inte skadedjur.

Sammanfattning

Ohyra och skadedjur kan medföra långtgående problem såsom skador och olägenheter i bostadsrätterna och fastigheten som helhet, och kan också medföra obehag samt hälsorisker för människor. Både bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren har ansvar samt skyldigheter i dessa situationer.

Hur ansvaret ser ut beror däremot på om det rör sig om ohyra eller skadedjur.

Bostadsrättsföreningen har inom ramen för sitt fastighetsägaransvar ett ansvar för både ohyra och skadedjur enligt miljöbalken. Bostadsrättshavaren har en skyldighet att bistå med åtgärder som skäligen kan krävas av en nyttjanderättshavare för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa.

Regleringen som följer av bostadsrättslagen tar däremot endast sikte på ohyra. För bostadsrättsföreningen är ansvaret detsamma, det vill säga ett ansvar att åtgärda situationer då ohyra förekommer genom exempelvis sanering. Men bostadsrättshavaren har å ena sidan ett ansvar att förebygga att ohyra förekommer i bostaden, och å andra sidan ett ekonomiskt ansvar om denne varit vållande eller genom vårdslöshet orsakat situationen.

Behöver din bostadsrättsförening juridisk hjälp?

Kontakta oss för hjälp. Vi erbjuder skräddarsydd rådgivning för bostadsrättsföreningar, även för föreningar som inte är medlemmar i HSB och övriga fastighetsägare. Läs mer om vårt erbjudande och kontakta oss här. Tillsammans går vi igenom ert ärende och ger er det stöd ni behöver.

Om ni är medlemmar i HSB, förtroendevalda eller anställda inom HSB kan ni även ringa HSBs juridiska rådgivning på 0771 472 472. Via rådgivningen får ni kostnadsfri generell juridisk rådgivning inom HSBs verksamhetsområden.