När styrelsen inte agerar

I en bostadsrättsförening har styrelsen stor befogenhet att sköta den löpande förvaltningen. Med detta ansvar följer också en skyldighet att utreda klagomål från enskilda medlemmar. Vanliga klagomål kan röra höga eller låga inomhustemperaturer, buller från ventilationssystemet eller närliggande bilväg, eller störningar från grannar så som exempelvis högljudd musik eller fester. I det här inlägget diskuteras vad medlemmarna kan göra när styrelsen inte i tillräcklig utsträckning hanterar deras klagomål.

Om styrelsens och stämmans roll

Bostadsrättsföreningars funktionsfördelning har sina fördelar och nackdelar. Medlemmarna har den högsta beslutanderätten i form av föreningsstämman där medlemmarna väljer sin styrelse samt kan fatta bindande beslut för styrelsen. Föreningsstämman är bostadsrättsföreningens högst beslutande organ. I praktiken har emellertid styrelsen det övervägande ansvaret och inflytandet i en bostadsrättsförening. Det är styrelsens ansvar att se över fastigheten, dess ekonomi och förvaltning, att bostadsrättsföreningen följer lagen samt att rent generellt företräda medlemmarna och deras intressen. 

Vad händer när styrelsen inte  vidtar några åtgärder när en medlem rapporterar in en störning eller annan händelse som inverkar negativt på medlemmens möjlighet att använda sin lägenhet? Vad har den enskilde för verktyg för att hävda sin rätt gentemot föreningen? 

Miljöförvaltningen (miljö- och hälsoskyddsnämnden)

För vissa typer av störningar -- till exempel buller, fukt, mögel och höga eller låga inomhustemperaturer -- är det möjligt för den enskilde medlemmen att vända sig till miljöförvaltningen i kommunen som kan göra mätningar av olägenheten och vid behov förelägga föreningen att tillhandahålla en lösning för att exempelvis bullret ska upphöra. Detta gäller enligt 26 kap. 9 § miljöbalken. Ett sådant föreläggande kan även förenas med vite enligt 26 kap 14 § miljöbalken. Detta är ett mycket effektivt verktyg då det har karaktären ”föreläggande” (eller "vitesföreläggande") och inte bara är en vag rekommendation eller riktlinje för styrelsen. Styrelsen måste följa miljöförvaltningens föreläggande.

Viktigt att betona här är att det enbart är vissa typer av störningar som miljöförvaltningen agerar på. Användningsområdet är därav tämligen begränsat men inom dess användningsområde är det ett mycket effektivt verktyg för en medlem.

Nedsättning av avgift och skadestånd

Det finns fall där medlemmar har utsatts för vissa typer av "hinder eller men i nyttjanderätten" och därmed tillerkänts nedsatt avgift och skadestånd till följd av styrelsens underlåtenhet att agera för att åtgärda problemet. Nedsättning av avgift och skadestånd förutsätter visst engagemang från medlemmen för att tillvarata sin rätt -- det krävs till en början att medlemmen informerar styrelsen om problemet och dess omfattning -- men i lägsta grad belyser detta vikten av att styrelsen måste ta medlemmarnas klagomål på allvar.

I ett rättsfall hade till exempel två medlemmar under en längre tid klagat på en hög inomhustemperatur i sin bostadsrättslägenhet, utan att styrelsen vidtog några egentliga åtgärder. Medlemmarna hade själva fört anteckningar avseende temperaturen (temperaturloggar) och fackpersoner hade också anlitats för att dokumentera problemet. Mot bakgrund av vad som idag är Folkhälsomyndighetens allmänna råd om temperatur inomhus konstaterade hovrätten att temperaturen i lägenheten hade varit för hög. Eftersom styrelsen, trots klagomål, mätningar och andra utredningar inte vidtog några åtgärder alls för att komma till rätta med värmeproblemen i lägenheten ansågs därför föreningen ha vållat de hinder och men som uppstått. Medlemmarna fick rätt till nedsatt avgift. 

Frånträda bostadsrätt

Om störningarna är väldigt omfattande och av allvarlig karaktär kan den boende i undantagsfall ha rätt att frånträda sin bostadsrätt enligt 7 kap. 4 § bostadsrättslagen. Viktigt att betona är att störningen måste vara väldigt omfattande för att detta ska kunna ske.  I praktiken har det visat sig svårt för en bostadsrättshavare att föra en fullgörelsetalan i domstol om han eller hon har problem med inomhusmiljön.

Om medlemmen har rätt att frånträda bostadsrätten måste bostadsrättsföreningen köpa tillbaks lägenheten mot en skälig ersättning (det handlar i princip om en marknadsmässig ersättning). Detta i sig är ett form av skydd för den enskilde medlemmen men det kan även motivera styrelsen att vidta åtgärder då det kan göra att styrelsen riskerar ansvar vid en skadeståndstalan.

Extrastämma

Likt beskrivet ovan är en engagerad styrelse en central förutsättning för att komma till bukt med olika problem i en bostadsrättsförening. En styrelseledamot som inte gör sitt jobb kan bli avsatt i förtid genom beslut på extra föreningsstämma. Den medlem som upplever att styrelsen inte gör sitt jobb (till exempel genom att underlåta att utreda störningar och andra problem i föreningen) kan begära en extrastämma
där frågan om styrelsens lämplighet avhandlas, om minst en tiondel av samtliga röstberättigade begära extrastämma.

Kontakta oss!

Medlemmar, förtroendevalda och anställda hos HSB kan kostnadsfritt kontakta HSBs juridiska rådgivning på telefonnummer 0771-472 472 för generell juridisk rådgivning.

HSBs jurister bistår gärna er bostadsrättsförening (både medlemsföreningar, föreningar som inte är medlemmar och övriga fastighetsägare) med specifik juridisk rådgivning eller företräder er som ombud, klicka här för kontaktuppgifter eller om ni vill veta mer.