Lägenhetsbyten med kontraktslösa personer i byteskedjan

En hyresgäst som vill byta sin lägenhet mot en annan har möjlighet till det om hen har beaktansvärda skäl för bytet och om bytet kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.

Vad som anses utgöra beaktansvärda skäl beror på omständigheterna i det enskilda fallet men behov av större/mindre bostad, förändrade ekonomiska förutsättningar att betala hyran eller kortare pendlingsavstånd ses vanligtvis som tillräckligt för att uppfylla kravet på beaktansvärda skäl.

Att bytet ska kunna äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden är i huvudsak kopplat till att den tilltänkta hyresgästen kan accepteras av hyresvärden. I denna del gör många hyresvärdar misstaget att applicera alltför högt ställda inkomstkrav som inte tar hänsyn till praxis från hyresnämnden om vad för inkomster som ansetts tillräckliga för att betala hyran och ha medel över till leverne.

Hyresvärden får vid sin prövning av den tilltänkta hyresgästen i byteskedjan ta hänsyn till om hyresgästen har för avsikt att bosätta sig i lägenheten permanent eller om det finns en historik av störningar eller annan misskötsel från tidigare eller nuvarande boende. Misskötsamheten måste ha en koppling till boendet och bör inte ligga alltför långt bak tiden. Hyresvärden kan även invända mot trångboddhet om en tilltänkt hyresgäst vill byta till sig en mindre lägenhet som inte är anpassad för den mängd hushållsmedlemmar som förväntas flytta in om bytet godkänns.

Även om ovanstående krav/omständigheter är uppfyllda eller i vart fall inte utgör något hinder för bytet kan ett lägenhetsbyte ändå nekas om det finns anledning att tro att någon som deltagit i bytet begärt, avtalat om eller mottagit ersättning för att bytet ska genomföras. Om någon av bytesparterna bott i sin lägenhet kortare tid än ett år vid tidpunkten för ansökan krävs dessutom synnerliga skäl.

Byteskedjor med kontraktslösa personer som part

Ofta är flera lägenheter inkluderade i en och samma byteskedja (triangelbyten eller kedjebyten). Vid dessa byten måste samtliga i byteskedjan ha beaktansvärda skäl för sitt byte och accepteras av respektive hyresvärd för att bytet ska kunna genomföras. Utgångspunkten har varit att samtliga personer som ingår i ett byte ska bidra med en bostad men av hyresnämndens praxis på området har kontraktslösa personer ändå godkänts som bytespart med stöd av olika förarbetsuttalanden.

Den 28 februari 2023 kom ett vägledande avgörande från Svea hovrätt (H 5792-22) där det slogs fast att en hyresgästs vuxna barn som inte själv är hyresgäst kan delta i ett lägenhetsbyte förutsatt att hen har stark boendeanknytning till hyresgästens lägenhet. I det aktuella avgörandet resonerade hovrätten kring att det inte finns något uttryckligt stöd för inställningen att lagstiftaren haft för avsikt att helt utesluta kontraktslösa personer från att ingå i en byteskedja. Hovrätten resonerade vidare att då det saknas ny vägledning från lagstiftaren om hur bytesbestämmelsen ska tolkas i dessa delar får ett byte i lagens mening anses föreligga så länge en hyresgäst överlåter sin lägenhet i syfte att få en annan hyresrätt. En kontraktslös part i kedjan kan därmed ingå i byteskedjan men möjligheterna till ett sådant byte måste vara begränsade.

I det aktuella avgörandet hade hovrätten att ta ställning till om ett vuxet barn till en av hyresgästerna i byteskedjan kunde godtas som part trots att denne själv inte var hyresgäst och inte bidrog med någon lägenhet. Hovrätten ställde sig bakom den praxis som hyresnämnden etablerat där kontraktslösa personer godtagits som part i diverse byteskedjor under förutsättning att personen i fråga haft tillräckligt stark boendeanknytning till den lägenhet hen bor i tillsammans med hyresgästen och som är föremål för byte.

Ett byte med en kontraktslös part måste fortfarande ligga i linje med ändamålet bakom bytesregeln och hovrätten resonerade särskilt kring att bytesregeln bland annat syftat till att minska inlåsningseffekter på bostadsmarknaden och möjliggöra för hyresgäster att anpassa sin bostadssituation efter förändrade familjeförhållanden. Hovrätten tog som exempel upp att om en förälder med större lägenhet och ett vuxet barn i hushållet önskar byta lägenheten mot två mindre varav den ena är ämnad för det kontraktslösa barnet så kan det finnas skäl att acceptera det vuxna barnet som part under förutsättning att boendeanknytningen är styrkt. Om det vuxna barnet flyttat ut och sedan återvänt eller om sammanboendet endast pågått under en kortare tid anses anknytningen inte lika stark och risken för inlåsningseffekter inte lika stor vilket skulle motivera ett avslag på ansökan.

I det aktuella avgörandet nekades bytet av hovrätten med motiveringen att hyresgästen inte styrkt boendeanknytningen.

Vi hjälper er!

Medlemmar, förtroendevalda och anställda i HSB kan kostnadsfritt kontakta HSBs juridiska rådgivning för generell juridisk rådgivning. Du når oss på telefonnummer 0771 472 472. HSBs jurister kan även bistå er bostadsrättsförening med specifik rådgivning, klicka här för att veta mer. Tillsammans går vi igenom ert ärende för att se vilket stöd ni behöver.