Förslag på nya standardavtal för entreprenader

Byggandets kontraktskommitté (BKK) är en ideell förening som tagit fram de standardavtal som ofta används vid entreprenad- och konsulttjänster (AB 04, ABT 06 och ABK 09). För bostadsrättsföreningar som upphandlar entreprenad- eller konsulttjänster är standardavtalen viktiga eftersom det saknas lagstiftning inom bygg- och fastighetsbranschen som till fullo reglerar förhållandet av den typen av tjänster mellan kommersiella aktörer. Avtalen ligger därför ofta till grund för många olika upphandlingar som bostadsrättsföreningar regelbundet står inför.

Standardavtalen är föremål för revidering i syfte att bland annat tydliggöra oklarheter och bättre reflektera dagens marknadsförutsättningar. BKK har därför tagit fram nya standardavtal som fram till och med 28 februari 2025 är ute för en öppen remissrunda. Om de nya standardavtalen efter remissrundan förankras och ges ut är det viktigt för både beställare och entreprenörer att känna till vad som är nytt. Nedan följer några av de förändringar som föreslås bli gällande i de nya standardavtalen.

Exempel på förändringar i standardavtalens villkor

• Enligt de nuvarande standardavtalens villkor måste parterna avtala om ett belopp för att vitesersättning vid förseningar i entreprenaden ska utgå vilket många ovana beställare ofta missar. Detta förändras på så vis att ett förseningsvite om 0,5 % av kontraktssumman per försenad vecka blir standard givet att parterna inte kommit överens om någonting annat.
  
• Beställare får möjlighet att kräva av entreprenören att löpande åtgärda arbeten som inte överensstämmer med vad parterna avtalat om. Om detta inte uppfylls har beställaren möjlighet att själva vidta nödvändiga åtgärder på entreprenörens bekostnad.
  
• Beställare får möjlighet att avbryta entreprenörens arbete för att förhindra skada på människor, betydande skada på egendom eller miljö, samt vid allvarliga fel eller väsentliga avtalsbrott.
  
• Garantitiden för material utökas från 2 år till 5 år, motsvarande garantitiden för arbeten.
  
• Beställare får möjlighet att begära prisavdrag motsvarande kostnaden att avhjälpa ett fel i stället för att begära att felet avhjälps på entreprenörens bekostnad.
  
• Entreprenörens ansvar för följdskador som uppstår till följd av vårdslöshet begränsas till 15 % av kontraktssumman per skada och 30 % av skador totalt. Vissa undantag för beloppsbegränsningen gäller, till exempel om parterna avtalat om ett försäkringsskydd till högre belopp som täcker skadan.
  
• Beställare ges möjlighet att häva avtalet om entreprenören väsentligt brister i fullgörandet av sina skyldigheter avseende skydd för människors liv och hälsa, arbetsmiljö eller miljöskydd.
  
• Ersättning vid oförutsedda kostnadsändringar relateras till kontraktssumman och inte den totala entreprenadkostnaden. Bedömningen om kostnadsändringen var oförutsägbar eller inte utgås från anbudstillfället.
  
• Part ges möjlighet att skriftligen säga upp avtalet avseende återstående arbeten om entreprenaden inte kan fullföljas på grund av att ej avlämnad del av entreprenaden skadats till följ av krig eller naturkatastrofer eller liknade omständigheter och detta väsentligt ändrar förutsättningarna för avtalet eller om myndighet vid krig eller krigsfara behöver ta beställarens eller entreprenörens organisation i anspråk. Det som troligtvis blir mer vanligt förekommande är möjligheten för part att säga upp avtalet om entreprenaden på grund av en omständighet som uppkommit utan parternas vållande inte kan påbörjas eller måste avbrytas under så lång tid att förutsättningarna för att fullgöra avtalet väsentligt ändras.

Strukturella och språkliga förändringar

Utöver förändrade avtalsvillkor ändras standardavtalens utformning på så vis att de får en ny kapitelindelning, struktur och enklare språk. De kommentarstexter som tidigare förekommit under vissa bestämmelser i standardavtalen tas bort och ersätts med en gemensam kommentar till avtalen.

Vissa etablerade begrepp förändras, ”Totalentreprenad” ersätts med ”Projekterings- och utförandeentreprenad”, ”ÄTA” ersätts med ”Ändring av entreprenad” och ”Besiktningsman” ersätts med ”Besiktare”.

Tvistelösning

En annan intressent förändring är att det införs en tvistetrappa som innebär att parter som är oeniga i en viss fråga i första hand ska lösa saken genom dialog. Om enighet inte kan nås får part skriftligen påkalla överläggning mellan parternas ombud som då utan dröjsmål ska försöka lösa saken. Först därefter får tvisten hänskjutas till allmän domstol eller skiljeförfarande givet att det gått minst 10 dagar från påkallandet av överläggningen eller om det enligt någon av parterna finns särskilda skäl att avstå från överläggningen.

Vill du veta mer och bredda din kunskap när det kommer till Entreprenadrätt?

Den 4 december håller juristerna på HSB Riksförbund ett frukostseminarium avseende grunderna i entreprenadrätt samt förslag på nya standardavtal för entreprenader för anställda på HSB. Välkommen att anmäla dig via intranätet.

Behöver din bostadsrättsförening juridisk hjälp?

Vi har lösningen för er! Vi erbjuder skräddarsydd rådgivning för bostadsrättsföreningar, även för föreningar som inte är medlemmar i HSB och övriga fastighetsägare. Läs mer om vårt erbjudande och kontakta oss här. Tillsammans går vi igenom ditt ärende och ger er det stöd ni behöver.

Om ni är medlemmar i HSB, förtroendevalda eller anställda inom HSB kan du även ringa HSBs juridiska rådgivning på 0771 472 472. Via rådgivningen får du kostnadsfri generell juridisk rådgivning inom HSBs verksamhetsområde.