Är upprepade olovliga uthyrningar i andra hand grund för förverkande?

Svea hovrätt prövade i februari 2017 ett mål avseende upprepade olovliga andrahandsupplåtelser av en tvårumshyresrätt i centrala Stockholm. Hyresvärden hade sagt upp hyresavtalet till upphörande eftersom hyresgästen utan tillstånd från hyresvärden eller hyresnämnden hyrde ut lägenheten i andra hand till turister och bekanta. Saken genomgick först en prövning i hyresnämnden, för att sedan prövas av hovrätten eftersom hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut.

Under en lång utlandsvistelse bedrev hyresgästen en hotelliknande verksamhet i den aktuella lägenheten. Detta skedde bland annat genom uthyrning av lägenheten på internet via hemsidan Wimdu, en hemsida som liknar den mer kända hemsidan AirBnB. Som bevisning för att hyresgästen hade hyrt ut lägenheten presenterade hyresvärden bland annat skriftliga omdömen på hemsidan, där andrahandshyresgästerna beskrev vad de tyckte om lägenheten och hyresvärden. För att förenkla andrahandsuthyrningarna hade hyresgästen dessutom enligt hyresvärden installerat ett kodlås på lägenhetens ytterdörr. Förutom andrahandsuthyrning via internetsidan Wimdu hyrdes lägenheten tidvis även ut till bekanta till hyresgästen.

Hyresgästen, som länge var bosatt utomlands, menade att installationen av kodlåset bland annat genomfördes för att underlätta för vänner och släktingar som såg till den aktuella lägenheten under hans bortavaro. Hyresgästen erkände att andrahandsuthyrning hade skett via internetsidan Wimdu, men att det endast handlade om cirka fem olika personer som hade hyrt lägenheten under sammanlagt drygt två veckor.

Hyresnämnden ansåg att hyresgästen hade förverkat sin hyresrätt. En hyresgäst måste ha hyresvärdens eller hyresnämndens tillstånd för andrahandsupplåtelse av lägenheten. Om hyresgästen anmodas att rätta sig avseende en olovlig andrahandsupplåtelse ska rättelse ske utan dröjsmål. Rättelse kan ske genom att upplåtelsen upphör eller att hyresgästen söker och beviljas tillstånd. Hyresnämnden menade att det var ostridigt att lägenheten hade annonserats ut på internet för uthyrning under tiden som hyresgästen var utomlands samt att några bekanta hade sovit i lägenheten under en period och att övernattningarna skett ett par dagar i veckan.

Tre grannar till den aktuella hyresrättslägenheten kunde unisont vittna om att det till den aktuella lägenheten hade kommit olika personer med resväskor under varierande tider på dygnet samt att lägenheten under en period beboddes av ett par, vilka visade sig vara bekanta till hyresgästen. En av grannarna berättade även att hon väckts av att människor inte kunnat komma in i porten, vilken nattetid endast kunde öppnas med nyckel. Personerna hade då hänvisat till att de hyrt den aktuella lägenheten av hyresgästen och endast hade uppgifter om ett kodlås.

Baserat på grannarnas vittnesmål ansåg hyresnämnden att det var klarlagt att lägenheten hade varit uthyrd i andra hand, att uthyrningen varit långt mer omfattande än hyresgästen vidgick samt att det varit ett flöde av människor som brukat lägenheten självständigt. Hyresnämnden konstaterade även att det faktum att hyresgästen tidigare hade annonserat ut en av honom tidigare hyrd lägenhet och att han installerat ett kodlås på lägenhetens ytterdörr talade för att han inte var främmande för denna typ av uthyrning och att han vid en sammantagen bedömning fick anses ha varit fullt medveten om den följd av upplåtelser som varit. Det som lades hyresgästen till last ansågs inte vara av ringa betydelse. Hyresrätten förklarades förverkad.

Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut till hovrätten, som delade den bedömning som hyresnämnden gjorde. Hovrätten instämde med hyresnämnden att det var utrett att hyresgästen i omfattande utsträckning hade upplåtit hyresrätten i andra hand och att rättelse, trots uppmaning, inte hade skett innan hyresvärden sade upp hyresrätten.

Frågan om upprepade, ofta korta, andrahandsupplåtelser har blivit ett stort problem hos många hyresvärdar och bostadsrättsföreningar. Hemsidor som AirBnB och Wimdu möjliggör för hyresgäster och bostadsrättshavare att under en kortare period hyra ut sin lägenhet. Många hyresgäster och bostadsrättshavare missar dock att ansöka om tillstånd för andrahandsupplåtelsen. När en lägenhet, oavsett om det är en hyresrätt eller bostadsrätt, på ett självständigt sätt nyttjas av någon annan än nyttjanderättshavaren krävs det ett tillstånd från hyresvärden, bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden. Beaktat det ovan refererade rättsfallet kan det således konstateras att upprepade och omfattande upplåtelser i andra hand kan föranleda förverkande av nyttjanderätten.

I det refererade fallet handlar det om en hyresrätt, men reglerna för förverkande av bostadsrätt liknar reglerna i 12 kap. jordabalken, så detta torde öppna upp för en möjlighet att förverka bostadsrätter som under kortare perioder upprepat hyrs ut i andra hand utan tillstånd från bostadsrättsföreningen. Det ska noteras att en bostadsrättsförening vid en ansökan om andrahandsupplåtelse av en bostadsrätt ska bedöma bostadsrättshavarens skäl att inte kunna nyttja sin bostad. Under senare år har det genomförts flera lagändringar i syfte att öka möjligheterna att hyra ut i andra hand, men hyresnämnden har klarlagt att kommersiell uthyrning via exempelvis AirBnB inte är skäl till andrahandsupplåtelse. Bostadsrättsföreningen kan då ge avslag på ansökan om andrahandsupplåtelse. Om bostadsrättshavaren likväl hyr ut lägenheten i andra hand torde det således, efter en anmodan om rättelse, finnas möjlighet att förverka bostadsrätten.